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                    2011年全國加大保障性住房建設力度房地產市場加快平穩發展仍需加強調控

                    發布日期:2010-12-28

                    盤點2010年的房地產市場發展,調控是無法繞過的關鍵詞。從417出臺的“國十條”、929再次出臺的“新國五條”,再到近兩個月各部委密集出臺的一系列政策文件,黨中央、國務院遏制房價過快上漲勢頭的決心堅定,對房地產市場的調控力度持續加大。

                    從政有經,令行為上。截至11月底,已有十五個城市陸續出臺了落實國家二次調控的實施細則,就限購、執行差別化房貸、加大住房供應和保障房建設等多個方面做出規定。日前,本報記者采訪了北京、上海、廣州、三亞、南京、杭州、溫州、廈門等八個城市,了解各個城市在“新國五條”出臺后落實國家調控政策的情況。

                    929出臺的“新國五條”,第一條就明確要求各地“立即研究制定貫徹落實國發[2010]10號文件的實施細則”。同時,“對政策落實不到位、工作不得力的,要進行約談,直至追究責任”,從“立即”、“細則”、“約談”中,中央督辦地方政府盡快落實新政策的力度和決心可見一斑。

                    930,深圳緊急出臺樓市限購令,隨后,廈門、上海、寧波、杭州等15個城市相繼出臺包含限購令在內的多項實施細則,加上早已開始限購的北京,房地產市場的第二輪調控在各地全面鋪開。

                    這一輪調控是對“國十條”政策的延續和落實,住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹在接受采訪時表示,此次各地出臺的樓市政策表現出三個特點:一是通過完善差別化信貸,控制投資性需求;二是通過預售資金監管、預售許可管理等措施加強市場監管,完善市場交易秩序;三是政府加大了住房供給和保障的力度。

                    相較以往的調控政策,有專家認為這一次更具有全面性和針對性,各地紛紛“組合出拳”,采用土地手段、財政手段和必要的行政手段等多種方式,有具體的可操作性標準,利于政策落實,效力強大

                    相機決策,調整市場供求關系

                    限購、差別化信貸是這次調控中的“眼球明星”,最受關注。根據“新國五條”規定:房價過高、上漲過快、供應緊張的城市,要在一定時間內限定居民家庭購房套數。截至11月底已有多個城市出臺限購令。但各地在“限購套數”、“針對存量還是增量”、“是否明確時限”上有所差異,多數城市要求新購買一套,對增量作出限制,也沒有明確的執行實現,南京規定限制購買第三套,被稱作“最嚴厲版限購令”。

                    “這主要是各地政府結合當地實際,依據供求關系和房地產市場情況作出的判斷,并無優劣之分。” 中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌表示。

                    在信貸政策上,全國實行統一的差別化信貸。同時,多個城市也出臺了差別化公積金貸款,彌補了炒房者利用公積金進行投資、投機的漏洞。相比商業信貸政策,公積金政策更細化、更嚴格。“這些政策都是依時依勢而定的,針對不同的市場形勢相機決策,主要是遏制投資性需求,使市場達到合理的供需狀態。”秦虹表示。

                    增加住房有效供給,強化住房保障

                    細觀各地政策,在增加住房供給、強化住房保障上,步調基本一致。各地都制定了較為完備的用地計劃,加大住房用地供應,提高保障性住房和中小套型商品住房的比例。從各地公布的土地供應計劃和今年的新開工情況看,未來一兩年的市場供應十分充足。加上購房者觀望、限購等措施的實施,樓市供求關系正在發生逆轉,供求緊張的矛盾將得以緩解。

                    “調控的目標應該是住有所居,是讓中低收入家庭、夾心層也能住上房子。調控不應僅是房價,更應是結構調整,要將重心放在保障房的建設上,加大保障性住房供應,改變保障性住房與商品房之間的比例。讓不同收入的家庭都能擁有相應類型的房子。”顧云昌說。

                    顧云昌認為,各地應根據當地中低收入家庭和外來人口的實際情況,因地制宜的確定廉租房、公共租賃房、經濟適用房等保障性住房的比例。特別是要大力發展覆蓋范圍更廣的公共租賃房,解決“夾心層”住房困難。

                    繼續強化調控、深化改革

                    據國家統計局1210公布的數據顯示,11月份70個大中城市房屋銷售價格環比上漲0.3%,“雖然上漲,但漲幅縮小,11月份的環比漲幅低于同期通貨膨脹率的環比上漲幅度,可以看出調控政策還是取得初步成效的。”對此,顧云昌也認為,“評價調控政策,關鍵要看對調控的目標定位如何,我們現在缺乏一個共識,如果目標是遏制房價過快上漲,那么調控已很有成效,如果是降低房價,那么顯然還有待努力。”

                    不可否認,在當前流動性過剩、通脹壓力大的情況下,樓市調控考驗著各地政府的能力和決心。實際上,地方政府在樓市調控中也處于兩難的境地,既要遏制房價、保障民生,又要穩定市場,促進經濟發展。

                    “地方進行保障房建設的資金主要來自土地出讓金,而且許多城市的財政收入也主要來自土地,因此要考慮通過開征土地稅、改革土地出讓制度等改變土地財政的發展模式。”顧云昌說道。

                    秦虹表示,調控樓市既要有地方政府長期的制度建設,也需要從國家層面進行相應的制度改革。如改革完善現有的土地和住房供應制度,加快推進房產稅試點,進一步加強市場秩序監管和規范等。長期來看,房地產市場要實現平穩健康發展,仍需繼續進行調控。

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